Il rapporto del Sunia di Modena ha esaminato l’evoluzione negli ultimi otto anni del mercato dell’affitto nei principali Comuni del Distretto Ceramico, unitamente ad alcune tendenze demografiche. Ne esce un quadro complesso e preoccupante.
DEMOGRAFIA: dal punto di vista demografico i quattro Comuni sono da alcuni anni immobili. Negli ultimi sei anni, in un aggregato di 110.000 abitanti, la popolazione è calata di 41 unità. Una immobilità che però va collegata ad altri fenomeni, come la crescita del numero delle famiglie del 3,5%; in sei anni quelle unifamiliari crescono del 15%, a Sassuolo e Fiorano, molto oltre la media provinciale. Evidenti i segnali di invecchiamento di un territorio che era il più giovane della provincia, evidente la progressiva polverizzazione dei nuclei familiari, forse in misura maggiore che altrove. La maggiore precarietà nel mercato del lavoro, l’assenza di significative migrazioni, la denatalità, uniti ai problemi di accoglienza, con la forte crescita dei costi della casa e degli affitti, stanno cambiando un Distretto che comunque resta tra i più importanti della provincia di Modena e della Regione.
AFFITTI. Nei quattro Comuni si restringe in modo significativo il mercato dell’affitto. Tra il 2018 ed il 2025 i contratti di affitto stipulati calano del 12,7%, ma dentro questo numero si registrano dinamiche diverse. I contratti a canone libero calano dell’8,6%, mentre quelli concordati calano di un pesantissimo 35%. Un crollo al quale ha corrisposto la forte crescita dei contratti transitori, da uno a diciotto mesi, cresciuti del 70%. Ai contratti più tutelanti per la fascia di redditi media e medio bassa, si stanno sostituendo, come una mala pianta, i contratti più precari, con maggiori elementi di abuso, e più costosi per cittadini e famiglie.
A Sassuolo in otto anni il calo dei concordati stipulati è stato del 34,5%, mentre i transitori sono cresciuti di ben il 185%. Nello stesso periodo il costo dei canoni concordati è salito del 13,3%, mentre quelli liberi sono cresciuti del 24,3%. Il canone dei transitori, in prevalenza irregolari, è cresciuto dell’80% in sei anni, con un +32% nel solo 2025. Sassuolo resta il Comune coi canoni più bassi, con un -9% rispetto agli altri esaminati. A Fiorano si registrano numerosi record negativi. Il calo complessivo dei contratti stipulati è stato in otto anni del 17,4%, mentre i canoni medi sono cresciuti del 35,6%. I canoni concordati sono in questo Comune residuali, soltanto il 17% del mercato (a Sassuolo è il 50%), e sono doppiati da quelli transitori, cresciuti del 64,5%. Fiorano è l’unico Comune della provincia a non godere della cedolare secca per i canoni concordati. A Formigine il calo dei contratti di affitto è stato nel complesso del 16,3%, con i contratti a lungo termine che calano del 21%. Ma dentro questo numero i concordati si riducono di ben il 41%, peggior dato nel distretto. I canoni medi, allo stesso tempo, sono cresciuti del 30%; Formigine è il Comune più caro, con 7.593 euro medi per contratto, ma a pochissima distanza da Fiorano e Maranello. I contratti da uno a 18 mesi sono cresciuti a Formigine del 73% in otto anni. Maranello è l’unico Comune dove i contratti d’affitto, nel loro complesso, sono cresciuti, anche se solo dell’1,6%. Ma le anomalie sono tante, a partire da un misero 10% di quota di mercato dei contratti concordati, mentre i liberi sono il 54%. L’anomalia maggiore è data dai canoni transitori, che hanno a Maranello una incredibile quota di mercato del 37%, con i canoni di questa tipologia saliti del 53%. La presenza della Ferrari è determinante per questi numeri, con una forte incidenza di affitti a stanze.
IN CONCLUSIONE. In una crisi dai molteplici risvolti il report si concentra su alcune urgenze nel Distretto. La prima è contrastare gli abusi, che stanno crescendo, trasformando velocemente questo distretto. Vanno, per quanto possibile, contrastati gli eccessi speculativi e le irregolarità sul fronte degli affitti. In particolare nella formula dei transitori, segnaliamo nell’arco di otto anni oltre 2.000 contratti stipulati senza il rispetto dei canoni concordati, quindi con forti dubbi di regolarità. Non va poi dimenticata la diffusa abitudine di attribuire costi di utenze superiori alla realtà, senza il necessario conguaglio. I Comuni debbono fare il possibile per far crescere i contratti a canone concordato; in questo senso Sassuolo, Formigine e Maranello dovrebbero ridurre l’IMU sui concordati a livello di Maranello (8,8 per mille) o di Modena (8 per mille). Infine è necessario che la Regione riconosca Fiorano e Maranello quali Comuni ad alta tensione abitativa, con i relativi benefici fiscali per chi affitta a canone concordato. Infine, tra gli aspetti positivi, registriamo la progressiva riduzione degli alloggi non occupati, calati del 18% tra il 2019 ed il 2023, quando nei quattro Comuni risultavano essere 6.875. Certamente un’area di lavoro per tutti, per ridurli ulteriormente.
Qui il rapporto completo
(Sunia Modena)