Nel corso del 2008, in diminuzione del 7.6% le quotazioni degli immobili a Bologna, con un calo nella seconda parte dell’anno del 4.6%.
Nei quartieri del cuore della città si registra una diminuzione delle quotazioni degli immobili del 4.8%, anche se nelle zone più centrali, dopo l’estate, si è registrata una ripresa della domanda da parte degli investitori, che rappresentano la quota più importante degli acquirenti della zona. Si tratta spesso di genitori che acquistano per i figli che studiano all’università, o di persone che decidono di mettere a reddito l’immobile, in quanto la zona presenta un buon mercato delle locazioni, grazie anche alla presenza di numerosi professionisti a Bologna per motivi di lavoro. La tipologia più ricercata è il bilocale, a seguire il trilocale. Le zone più richieste sono sempre via Farini e via d’Azeglio, dove si concentrano le abitazioni più prestigiose adatte ad investitori con disponibilità di spesa più elevate. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 4000-4500 € al mq, mente per una soluzione ristrutturata si possono toccare punte di 5500 € al mq. Negli ultimi mesi, il ribasso dei prezzi ed il risveglio dell’interesse per l’investimento nel mattone, ha comportato una nuova considerazione di altre zone centrali, come ad esempio quella intorno al Tribunale, notoriamente meno prestigiose ma con quotazioni più contenute. Una soluzione usata in buone condizioni costa intorno a 3200 € al mq. Ad acquistare in questi quartieri sono soprattutto famiglie, che hanno sempre vissuto nel quartiere e che sono abituate a certi limiti dettati dal vivere nel Centro storico, in particolare all’assenza di parcheggio.
Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo. Sono incorso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’Ex Ospedale Maternità in via d’Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura.
Lieve diminuzione dei prezzi nella seconda parte dell’anno nella zona di San Vitale-Università dove si è registrato un calo sensibile soprattutto nelle richieste dei monolocali che, negli anni scorsi, erano la tipologia preferita dagli investitori. Ora questi ultimi, complice anche la diminuzione dei prezzi, si sono orientati sui bilocali ed i trilocali che ancora tengono bene sul mercato. Si registra un calo della domanda anche per quattro locali e cinque locali. Per quanto riguarda i potenziali acquirenti sono in diminuzione in zona coloro che cercano la prima casa (coppie giovani che si stanno riversando soprattutto sull’affitto) e la casa di sostituzione. Resistono invece gli investitori che avendo un capitale decidono di destinarlo al mattone e i genitori degli studenti universitari numerosi in zona. Questa categoria ricerca bilocali e trilocali, considerando soprattutto il numero dei posto letto da poter affittare poi ad altri studenti. Il costo medio oscilla da 200 a 400 € al mese. Prediligono poi le tipologie già abitabili che non necessitano di lavori di ristrutturazione. La zona offre palazzi tipici bolognesi dei primi anni del 1900, con una piccola parte di condomini anni ’60 verso la Stazione ed alcuni immobili di prestigio, con particolari architettonici di rilievo nel Ghetto Ebraico (tra via Oberdan e via Zamboni), in via S. Vitale e in Strada Maggiore dove si possono toccare punte di 4000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda ma i canoni restano contenuti perchè è in aumento il ricorso al canone concordato. Sempre alta la richiesta di box e posti auto a cui non corrisponde altrettanta offerta. Un box singolo si vende mediamente a 70 mila €.
Anche nel quartiere Oberdan-Stazione-Aldovrandi si registra un calo delle quotazioni degli immobili anche se nella seconda parte dell’anno la divergenza tra le richieste dei potenziali acquirenti e quelle dei venditori si è decisamente ridotta. Eterogenea la domanda della zona che vede protagonisti investitori, famiglie e professionisti nella città per lavoro e che si orientano su tutte le tipologie immobiliari. Si segnala però una minore richiesta di monolocali dal momento che gli acquirenti ad oggi sembrano attenti alla “qualità” della vita che l’immobile può offrire e guardano agli spazi, alla luminosità e all’ubicazione. La zona presenta un’area con immobili tipici bolognesi, ma non mancano le tipologie d’epoca a ridosso del Centro storico. Quelle più signorili si concentrano nell’area di via Zamboni, via San Vitale e via Oberdan dove un buon usato costa 3000 € al mq. L’arrivo dell’Alta Velocità non ha avuto effetti sui valori degli immobili della zona.
La macroarea di Murri-San Mamolo ha segnalato un calo delle quotazioni del 6.4%, generalizzato ai quartieri di Murri, Castiglione Alta e S. Mamolo. In particolare i piccoli tagli, già poco disponibili nella zona, hanno registrato maggiori difficoltà di collocamento sul mercato. In aumento anche le tempistiche di vendita soprattutto per quegli immobili i cui proprietari non si sono ancora adattati al cambiamento del mercato. Meno problemi si incontrano con chi deve vendere ed acquistare contestualmente.
I cali di prezzo più sensibili si sono registrati nelle vie esposte al traffico cittadino come via Murri, via San Mamolo e via Castiglione. Le zone di Murri Alta, San Mamolo e Castiglione Alta sono sempre fra più ambite della città; infatti chi cerca in questi quartieri lo fa perché vuole realizzare un acquisto definitivo e per questo predilige i tagli più grandi. Ad acquistare sono spesso famiglie che hanno già abitato nel quartiere o che, provenendo da altri quartieri e dall’hinterland bolognese, ne apprezzano l’esclusività e la vicinanza ai principali servizi. Cercano l’abitazione tranquilla ( decisamente meno richieste e con valori molto più bassi della zona le tipologie situate sulle strade trafficate) e prediligono le soluzioni da personalizzare oppure ristrutturate con finiture di lusso. Non sono molto apprezzate le tipologie usate, anche se in buone condizioni, perché spesso sono personalizzate in maniera tale da non incontrare il gusto estetico del potenziale acquirente. Nel quartiere non ci sono molte nuove costruzioni. Le ultime sono quelle realizzate in seguito al recupero delle ex Officine Rizzoli che si trattano a prezzi medi di 7500 € al mq. Non si sono invece registrate cadute di valore per le tipologie esclusive di lusso, attico e soluzioni indipendenti. Sul versante delle locazioni si registra una contrazione dei canoni di affitto che si stanno allineando ai valori previsti per il canale concordato, con la conseguenza che molti proprietari lo stanno scegliendo per i loro contratti.
A seguire tra le macroaree che hanno segnalato una riduzione dei prezzi più sensibile segnaliamo San Donato – San Vitale che ha registrato un calo del 6%, con punte più alte nei quartieri di Cirenaica e S. Donato dove comunque si riscontra una buona domanda di abitazioni. Nel primo, dove la diminuzione dei prezzi è stata più sensibile, la ricerca dell’abitazione vede protagonisti in particolare i lavoratori presso la struttura ospedaliera del S. Orsola, i genitori di studenti universitari e gli investitori, dal momento che il quartiere non è lontano da alcune facoltà . La zona offre soprattutto tagli grandi e per questo tra gli acquirenti ci sono famiglie e coppie. Gli immobili, la maggior pare dei quali in tipico stile bolognese, sono stati costruiti tutti agli inizi del 1900 da “Risanamento”.
Alcune abitazioni infatti devono ancora essere riscattate. Non lontano sorge il quartiere S. Donato dove ci sono palazzi degli anni ’50-’60 e dove il mercato è movimentato soprattutto da genitori degli studenti universitari e da famiglie ad sempre residenti nella zona. L’offerta immobiliare, di media qualità, vede prevalere i condomini degli anni ’50, ma il punto di forza della zona è la vicinanza alla Stazione Ferroviaria, alla Fiera, all’Ospedale S.Orsola e all’Università. Da segnalare la continuazione dei lavori alla Fiera dove, in corrispondenza dello svincolo autostradale, è stato costruito un parcheggio da un migliaio di posti.
In fase di ultimazione il percorso pedonale e ciclabile che collega la Bolognina con viale della Repubblica. Sempre positivo l’andamento del mercato delle locazioni che registra un buon andamento con protagonisti studenti universitari, giovani coppie e lavoratori fuori sede.
Anche la macroarea di Bolognina – Corticella ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 4.9%. Tra i quartieri interessati quello della Bolognina dove, in passato, molte compravendite sono state realizzate da cittadini stranieri, ora in difficoltà per l’accesso al credito e alcuni anche con il pagamento delle rate. Nella seconda parte dell’anno hanno acquistato prevalentemente italiani con un capitale a disposizione iniziale e che si muovono sul mercato con calma, avendo una maggiore scelta tra gli immobili. Numerose le permute. Tra i venditori ci sono coloro che iniziano a capire di dover rivedere i prezzi della richiesta (si sono registrati scarti anche del 15% tra il prezzo della richiesta iniziale e quella a cui poi si è conclusa la compravendita), soprattutto se non si possiede un immobile in perfette condizioni. Infatti nella zona sono in corso degli interventi di nuova costruzione. Più restii a ribassare le quotazioni coloro che hanno comprato nel periodo del boom immobiliare e che adesso non riescono a rientrare pienamente del capitale investito.Gli acquirenti inoltre si stanno dimostrando sempre più attenti alle caratteristiche dell’immobile privilegiando le soluzioni con buone finiture. La zona offre prevalentemente soluzioni degli anni ’50-’60, con ampi spazi interni. Particolarmente apprezzate le abitazioni situate in Piazza dell’Unità dove per un buon usato si possono spendere cifre medie di 2500-2600 € al mq e toccare anche punte di 3000 € al mq per i tagli più piccoli.
La zona è interessata da una serie di lavori tra cui la riqualificazione delle ex Officine Casaralta al cui posto sorgerà un complesso residenziale, direzionale e con delle aree verdi. Anche di fronte all’Ippodromo sorgeranno delle nuove costruzioni.
Non lontano, in via Fioravanti, è operativa ormai da mesi la Nuova Sede del Comune di Bologna, alle cui spalle è anche prevista la realizzazione di una vasta area da destinare ad edifici residenziali e direzionali. La realizzazione del progetto non ha sortito alcun effetto sul mercato immobiliare della zona, che registra ancora una buona componente di acquisto straniera, soprattutto cinese e pakistana, comunità ormai da anni radicate nel quartiere. Quasi sempre ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto e hanno una disponibilità media di spesa che difficilmente supera le 200 mila €. La zona che si sviluppa intorno a piazza dell’Unità e via Matteotti, via Creti si è sviluppata intorno agli anni ’50-’60. Le soluzioni più costose sorgono proprio su via Matteotti, strada di collegamento con il Centro, dove si possono toccare valori di 2400 € al mq. Molto richieste le abitazioni situate nelle traverse delle vie più trafficate dove però c’è poca offerta sul mercato. Positivo l’andamento del mercato delle locazioni che vede una domanda in aumento ma anche una maggiore offerta dal momento che chi non riesce a vendere preferisce affittare l’immobile.
Infine segnaliamo la macroarea di Saffi che ha registrato una contrazione delle quotazioni del 3.6% con una diminuzione lievemente superiore nell’omonimo quartiere, che nel secondo semestre del 2008, ha visto muoversi soprattutto acquirenti che avevano già il capitale iniziale a disposizione da poter investire. Tra questi ultimi si contano giovani coppie, famiglie, genitori di studenti universitari ed investitori, una fetta ancora importante di mercato. Tra gli immobili più richiesti il trilocale ed il bilocale. In sensibile diminuzione la richiesta dei monolocali, soprattutto da parte delle giovani coppie che sembrano ora maggiormente orientate sui tagli più grandi per ottimizzare il rapporto prezzo – qualità. Gli investitori invece si sono orientai sui tagli più grandi da potere affittare poi agli studenti universitari. In linea generale si sono apprezzati gli immobili con stanze più ampie e possibilmente con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare.
L’atteggiamento degli acquirenti è sempre riflessivo e questo comporta la realizzazione di un numero maggiore di visite all’immobile oltre che un aumento delle tempistiche di vendita anche a 6-8 mesi. La zona è molto apprezzata perché a ridosso del Centro storico e comoda per raggiungere le sedi universitarie e la Stazione. L’offerta immobiliare consente di spaziare da soluzioni degli anni ’30 fino a quelle degli anni ’70 e dei nostri giorni. Tra le vie più apprezzate via Montello, via Isonzo e via del Carso dove per una tipologia in buone condizioni si arriva anche a 2400 € al mq.
Sul mercato delle locazioni prevalgono ormai i contratti concordati che sono sempre più richiesti da i proprietari che in questo modo si garantiscono delle agevolazioni fiscali ma anche una maggiore continuità e stabilità del contratto di locazione.
Le macroaree di Mazzini – Savena e di Borgo Panigale hanno segnalato una migliore performance delle quotazioni, con un ribasso molto contenuto (-1.9%). Un calo lievemente superiore alla media dell’area si è registrato nel quartiere Mazzini dove hanno sofferto maggiormente le tipologie usate e di categoria più popolare. Nel corso del 2008 si sono realizzate soprattutto compravendite ad uso investimento e acquisti migliorativi, per i quali la percentuale di finanziamento è stata bassa.
La domanda di immobili ad uso investimento è stimolata dalla presenza dell’ospedale S. Orsola Malpighi e del Tribunale che garantiscono una buona domanda da parte di studenti e di professionisti fuori sede. Con questa finalità si acquistano soprattutto bilocali e trilocali. Si registra un calo della richiesta di monolocali.
La zona di Mazzini si presenta molto eterogenea dal punto di vista dell’offerta. Infatti presenta soluzioni indipendenti, tra cui delle ville liberty ed appartamenti in villa ma anche in palazzi d’poca del XVI Secolo con giardini interni, soffitti alti.
Per una soluzione signorile si spendono mediamente cifre di 4000 € al mq. Per le soluzioni indipendenti, essendoci un’offerta molto bassa è difficile stimare un prezzo. Esiste poi un’area di edilizia popolare degli anni ‘ 70 che si concentra nella zona compresa tra via Mazzini e il parco Lunetta Gamberini, un polmone verde presente nella zona. Avvicinandosi alla ferrovia si incontra invece un’area di tipologie popolari ma quasi tutte date in locazione. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dovuto al fatto che sempre più proprietari di abitazioni scelgono il canale concordato per affittare l’immobile.
Da segnalare che la zona sarà interessata dal passaggio del Civis (i lavori al momento non sono ancora iniziati) che porterà all’eliminazione di molte aree destinate al parcheggio, riducendo ancora di più le possibilità di parcheggio in zona.
Anche a Borgo Panigale si registra una diminuzione dei prezzi legata alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Nella seconda parte dell’anno si è avuto una ripresa della domanda per investimento. Gli investitori infatti avendo il capitale a disposizione ( la richiesta media è per un bilocale da 120 mila €) hanno potuto spuntare ribassi importanti sui prezzi. Nel quartiere si registrano numerose richieste di immobili in locazione da parte di studenti, giovani coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti. In sensibile diminuzione la domanda da parte di stranieri.
La zona di Borgo Panigale è sorta tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Nell’area di via Nani, zona centrale del quartiere, un appartamento in buone condizioni costa 2600-2800 € al mq. Appartamenti di nuova costruzione si possono acquistare in zona Lavino di Mezzo.
Numerosi gli interventi in corso sul territorio cittadino. Tra i più importanti la riqualificazione della Stazione Centrale e dell’area Ravone, la riqualificazione di alcune caserme dismesse, il nuovo insediamento urbano Bertalia – Lazzaretto, dove è stato ultimato il nuovo polo di ingegneria e sorgeranno strutture per l’edilizia residenziale e altre strutture direzionali e commerciali, la riqualificazione dell’ex Hera a ridosso del centro della città che prevede la nascita di un edificio per funzioni pubbliche e culturali, un parco ed un parcheggio. Novità per la città potranno esserci in seguito al progetto relativo al miglioramento del sistema di trasporti di Bologna (progetto “people mover” che collegherà stazione ed a aeroporto).
Inoltre 40 mila mq ad uso direzionale e altrettanti di spazio verde interesseranno la zona fuori Porta S. Donato dove sorgerà un Business Park.
Si prevedono poi lavori per la nuova bretella autostradale, il Passante Autostradale Nord, la metrotramvia per collegare il centro storico con la periferia, il potenziamento dell’aereoporto “G. Marconi”.
La tipologia abitativa preferita dai bolognesi è il trilocale che raccoglie il 47.6% delle preferenze. A seguire i bilocali con il 25.8%, infine il quattro locali ed il cinque locali. In aumento da luglio la concentrazione delle richieste dei bilocali.
La tipologia abitativa più presente sul mercato è il trilocale con il 35%, seguito dal bilocale con il 24.1%. A seguire il quattro locali con il 21.1%. Si registra da luglio un aumento della concentrazione sul mercato di tutte le tipologie ad eccezione del trilocale.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa